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购房解惑帮:盘点隐藏于合同中“霸王条款”

发布时间:2015-04-16  来源:  点击:
 

 

网友“明日是晴天”:前一阵买房付了首付以后,接下来就是贷款的流程了,怕放款慢就找了一家商业银行,据说贷款速度比四大银行快出一周以上时间。于是,就向该行申请了贷款。但是签合同当天,工作人员拿出的是空白合同,工作人员说,购房贷款都是这样子的,先签空白合同,随后处理好了再给我已经签好的合同,想知道,这样做靠谱吗?

答:签订空白合同这个做法不靠谱,口头承诺或补充约定,应书面明确约定。在实践中,口头承诺在发生争议时是苍白无力的,难以成为法律证据。对于重要口头承诺以及在履约过程中的变更和补充约定,必须以文字的形式予以明确约定才有法律效力,才能有效保障自身的合法权益。

读者曲女士:朋友的房子交付不到一个月,发现楼板厚度不合格,经协商开发商同意维修。朋友要求开发商应按照延迟交房对其进行补偿。可这时朋友发现自己跟 开发商签了一个“不平等条约”:购房人延迟交付房款,按每天万分之一支付违约金,开发商延迟交房,则按每天万分之零点二支付违约金;开发商延迟交房经消费 者催告90天未交,购房人才可解除合同。想知道,这样的“不平等条约”有效吗?

答:严以律人、宽以待己是某些开发商的共性,具体体现在买卖合同中违约责任的不对等。法律界人士表示:“开发商要求购房人履行的条款苛刻,自己却想方设法规避责任,把购房的风险转嫁到消费者头上。只要合同中涉嫌霸王条款,就应视为无效。”

开发商作为格式合同提供的强势方,理应承担更大的违约责任,对于弱势的购房人才显得公平合理。上述案例中购房合同约定明显有利于开发商,如果消费者签订了含有不公平条款的合同,1年内有权向法院诉讼提出修改,法院应确认该合同条款无效,并根据公平合理原则予以纠正。

工商局有关人士也表示,购房合同中的部分条款对双方违约赔偿责任的约定明显不对等,违背了《消费者权益保护法》和《合同法》中公平交易原则,可视作无效 条款,而合同其他条款继续有效。另外,违约责任应进行对等约定,如果出现明显不对等的条款,购房人可以选择不接受该条款约定,并有权要求修改条款内容。

读者李先生:老家的亲戚最近遇到件闹心事,当初买房子时,面积为105平米。但是交房的时候开发商却说再补交一部分房款之后才能拿到钥匙,开发商的依据 是房屋实际面积为113平米,超出了原购房面积8平米,这样一来就要多支出房款和契税等费用合计10万余元。亲戚拿合同与开发商理论,不料对方以“双方自 行约定”中的一条“产权登记面积以有关部门核定为准”,推脱合同面积与实际面积不符是签订合同时公司以外人员核定错误导致,与公司无关,因此不负任何责 任。

答:法律知识缺乏,使得购房者根本读不懂合同里的条款。一份正规的购房合同几乎都在20页左右,任何一个普通人都难以在较短的时间 里,读懂读透里面的具体细则,所以在签订合同的时候购房者基本都属于被动方。想避免只能仔细阅读自己签字的合同,包括附件,必要时找法律人士帮忙,共同完 成合同签订。

网友“想来一场旅行”:朋友买房子,看到购房合同里有这么一个条款:“买卖合同和本协议生效后,之前与双方有关的所有文 件,比如声明、售楼宣传内容(广告、宣传单、沙盘、模型等)及其他,加上出卖人销售人员的口头承诺、认购书及其他协议,随即作废。 ”这不明摆着说宣传时的东西要是建成了没有,也要我们自己承认是合法的吗?这条款能算数吗?

答:在买房子时,开发商经常会派发宣传单描述小区建成后的模样,销售人员也会口头承诺某些设备一定会有。可往往在签订购房合同时,合同中有一条款会将原来的宣传内容全部否定。

商品房销售企业在营销活动中,为争取交易机会,对商品房作不实的宣传,误导消费者,致使购房者判断错误而签署购房合同。

同时,在消费者缴纳了定金,并签署了购房合同后,又通过补充协议的形式将之前的不实宣传、承诺等作废的规定,为自己推脱责任,属于违反法律规定,免除其责任的不公平格式条款。

前期的宣传内容,其实就是说明和允诺。即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

相关知识课堂:买房合同需要注意哪些霸王条款?

解释:购房者作为消费者和格式条款的接受方,在购房时一定要注意,不要因签订了“霸王条款”而丧失了应享有的合法权利。买房合同常见的霸王条款如下:

(一)对虚假宣传不负责任

很多房地产开发公司在《商品房预售合同》规定,甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请,不具有要约效力,甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。

(二)屋顶外墙使用权不归买受人

有些开发商印制的《商品房预售合同》规定,其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人。屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

(三)公共收益归开发商所有

如一家地产商的《商品房预售合同》规定,占用小区的道路或场地用于停放的车位,全部归出卖人,出卖人有权出售、出租,对此购房者无权干涉。

(四)解除合同期限不一样

应该说,按照合同法的规定,合同双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务,对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限,合同双方当事人也应是对等的。

(五)违约金、定金两者如何取舍由开发商规定

有些《商品房买卖契约》规定,开发商在购房人违约的情况下,既可以没收定金,又可以收取1%的违约金。这显然对购房者是不公平的。

(六)开发商违约不担责

某楼盘的 《商品房买卖契约》规定,房屋交付后90天内,双方应按规定准备资料,协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。但在对开发商不协助对方办理的违约责任选择上,全部选择空白。

(七)用格式条款对抗非格式条款

如某楼盘 《商品房预售合同》规定,合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突,以本附件内容为准。这意味着开发商能够依据自行设定的格式合同排斥非格式合同。

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