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在棚改和市场的迷雾中,攀枝花楼市何去何从!

发布时间:2018-11-05  来源:攀枝花楼市网  点击:
 

 攀枝花楼市网讯 在棚改政策市下,房价一度上涨的攀枝花楼市,随着国家楼市政策调整,国际经济大环境变差,攀枝花房价超过购买期望值,攀枝花房产获利空间预期值大幅降低,和在过去了的金九银十里数个项目开盘情况看,攀枝花楼市暂时凉了......
经历了这波棚改去库存房价狂飙的我们,变得患得患失:跟,怕成接盘侠,不跟,又怕错失机会。对此,很多朋友异常纠结:攀枝花房价还能涨吗?在攀枝花有必要入手二套房保值吗?
那么,我们一起先盘点一下今年的几个重要资讯。
一、6月25日棚改收口,三四线城市棚改红利到此结束?
6月25日,市场传闻称国开行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。
当日晚间,国家开放银行新闻办公室回应称,将所有棚改合同审批权限上收总行,货币化安置比例将受到限制。
棚改无疑是推动三四线城市这轮楼市大牛最核心的动力,如今这个核心动力面临熄火(政策收紧、货币安置比例降低),对已处于高位的三四线城市的楼市,这将意味着什么?
很多人三四线城市棚改红利是否就此结束?

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二、6月28日七部委联合治理楼市乱象,房地产调控逐步深化。
住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等中央七部委,针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、深圳、成都等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
随后,重庆、长沙、杭州、西安等城市率先出台了新一轮更为严厉的调控政策。
“当前房地产市场的矛盾,不是供需矛盾,是炒房和反炒房的矛盾。” 长沙在发布楼市调控新政时如此表态。
七部委的此次专项行动再次向市场释放了明显信号:房地产调控正以一种强有力的决心在逐步深化。


三、8月17日四川出台房产调控“二十四条”:取得预售许可后10日内 一次性公开全部房源及每套房价。
四川省人民政府办公厅下发关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知。强化“房住不炒”,从实施住房发展规划到管控闲置土地,从规范住房销售和价格,到监管房地产流入资金,全面防范化解房地产风险。
从宏观调控方面,通知提出主动引导稳定社会预期,通过编制实施住房发展规划、完善住宅用地供应计划、建立房价地价联动机制,以及市场信息公开、舆论引导等方式实现。


四、8月23日四川地区二套房首付最低比例调整为50%。遏制炒房,利好刚需。
8月23日,央行成都分行官网发布《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》的通知,文件对四川省各市区个人住房贷款首付最低比例以及贷款最长年限都进行了规定。
1、拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭。
(1)成都市天府新区成都直管区、高新区南部园区最低首付款比例不低于70%,且贷款最长年限不超过25年。
(2)成都市锦江区、青羊区、金牛区等主城11个区,最低首付款比例不低于60%,且贷款最长年限不超过25年;
(3)四川省甘孜州、阿坝州、凉山州(除西昌市)最低首付款比例为40%;
(4)全省其他地区最低首付款比例为50%。(攀枝花适合此条)
2、拥有2套及以上住房的居民家庭。
(1)成都市高新区、天府新区、锦江区等12个区已拥有2套及以上(无论是否有贷款或是否结清相应贷款)住房的家庭,暂停发放商业性个人住房贷款;
(2)全省其他地区,已拥有2套及以上且相应购房贷款未结清的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。(攀枝花适合此条)
该通知自2018年8月24日起实施。在通知发布之日前,银行业金融机构已经受理个人住房贷款申请并出具首付款缴纳有效凭证,其商业性个人住房贷款业务按照原政策执行。
目的明显:就是要积极支持首套自住需求,坚决遏制投机炒房,防范住房信贷业务操作风险,促进房地产市场的健康发展。


五、10月29日住建部:坚决遏制投机炒房。
住建部日前发布了《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》,要求坚决落实“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。
住建部表示,加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。包括推进形成租购并举的住房制度;保持调控政策连续性稳定性,落实地方主体责任;坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳运行。


六、10月18日攀枝花放大招,治理楼市乱象,力贯"房住不炒"。
市住建局牵头,联合市发展和改革委、国家税务总局攀枝花市税务局、市工商行政管理局等多家单位组成专项行动联合检查组,攀枝花合力治理楼市营销乱象,未取得商品房预售许可证前向购房人收取定金、预订款、诚意金等费用属于非法行为。
简单说,就是要坚决打击楼市炒楼花、投机倒把,哄抬房价的行为,要求市场参与者须老老实实做人,规规矩矩做事,不然后果严重,屁股开花。
对于贯彻落实中央"房住不炒"的大政,攀枝花态度非常坚决。


七、去库存,攀枝花基本已完成。
截至2018年6月底,攀枝花市商品住房库存为100多万㎡,同比下降39.6%,消化周期约7.06个月(攀枝花楼市网统计)。
从数据看,攀枝花楼市过去库存的任务基本完成,但是近期市场房价超过攀枝花购房者的承受能力后,新项目入市,大量新房源上市,新的“库存”将再次增加。


八、攀枝花楼市已过去的一年里,房价持续上涨,但销量却早已走过顶峰。
今年4、5月的旺季,在棚改的加持下,某些楼盘开盘基本能售罄!但进入10、11月后,新开盘的观澜湾、九号公馆、阳光花城、集美阳光均均没有达到很好的销售预期。今年上半年,房价继续大涨的三四线城市,已走到了国家“房住不炒”大政的背离面。攀枝花的房价也大大超过了这个城市居民的实际购买力。

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如今,影响三四线楼市的关键因素已经发生根本性变化。17年下半年,业内人士预计18年下半年,国家将针对三四线城市楼市进行调控。现如今楼市调控政策的深化和下“基层”的动作,基本在意料之中。
在去库存任务已完成、债务风险基本化解和实体经济持续下行的大背景下,中国三四线城市的楼市大潮或许到了逐渐退潮的时候。


对于攀枝花楼市2019年的上半年,大概率是:价稳量跌,市场趋平。
楼市项目间的二八效应将愈加凸显,核心位置的品质项目,房价基本保持稳定,边缘项目和二手房,价格或有小幅回落。楼市整体销量将有20%-30%左右的下跌。利用棚改炒房群体逐渐退出攀枝花,市场回归真实居住需求。


九、10月30日攀枝花房管局就【领地·阳光花城】违规收取诚意金和【金科·集美阳光】公示信息不完善等违规违法行为进行约谈。
10月30日上午,攀枝花市房管局分别对领悦【领地·阳光花城】和金信瑞【金科·集美阳光】等两家房地产开发企业进行了约谈。在约谈过程中,攀枝花市房管局副局长郭荣就攀枝花领悦房地产开发有限公司涉嫌违规收取诚意金行为和攀枝花金信瑞房地产开发有限公司存在销售现场公示信息不完善的问题进行了通报,并对金信瑞公司下达了整改通知书,要求其在期限内完成整改。攀枝花市的这些举措也是在防范楼市风险,杜绝攀枝花房产市场出现烂尾楼现象……
近期各房企在争夺客户异常激烈,也印证攀枝花房产市场销售下滑,竞争加大!购房者在可选房源增多,选择面增大和观望外,主要是对现在市场房价不太满意,距离自己的能接受的房价偏高,很多购房者认为攀枝花作为工业城市,城市主力购房者是工人等工薪阶层,不太能接受超过5000元的住房,一旦超过这个基本价格,在攀枝花购房动力就大幅下降!

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基于以上对当下楼市现状的分析,对攀枝花购房者朋友给出几点建议:
无论刚需还是改需,只要真正是自住,就可以买。但要分城市看:如果你想在一二线城市,如果有资格,想买第一套房自用,那就坚决买。如果你是在一二线城市,本有一套房子想再买一套进行投资,根据自身资金情况适度参与。如果你在三四五线城市,买房是自住的话,可以考虑买一套,投资就绝对不要了。
如今楼市是一个强弱分化的市场,要买房,尽量买品牌开发商的房子。就算遇到降价维权,就算是最坏的方式砸品牌开发商的售房部也会有用点。
在当下虽是调整期,也恰恰是换仓的好时机,是你重新规划资产布局的时机。尽量创造条件在高级别的城市购买,能一线就不选二线,能二线就不选三线。
攀枝花房价上涨受阻,也说明城市价值会缩水,反映到房价上来就会出现伪涨价!若一定要在三四线城市(如攀枝花等川内二级城市)购买,仅满足自住即可,尽量选择城市板块的核心地段。
如果你确实资金很充裕,投资意愿强烈,就选两个大湾区(杭州湾区和粤港澳湾区)的主要城市,风险要小很多。如果想要买到性价比性对不错的房子,除了把业界专家变成朋友外、还要把自己变成一个懂行的人,多跑盘,多学习。
各位朋友对攀枝花楼市未来的发展有何看法?欢迎留言,分享探讨。

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