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房地产大消息来了 买房的都笑了

发布时间:2017-03-06  来源:新京报  点击:
 

房地产税又出新声音!

十二届全国人大五次会议于上午11时在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会。

大会发言人傅莹表示,房地产税立法列入了五年立法规划,讨论比较多,但今年没有提请人大常委会审议的安排。

一、傅莹谈房地产税立法:

今年没有提请常委会审议的安排

傅莹说,首先,加快房地产税立法并适时推进改革,这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的,所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。当然这部法律涉及面比较广,也涉及到方方面面的利益,所以围绕这个问题的讨论是比较多的。根据我的了解,我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

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二、房地产税什么时间实施?

这个消息意味着房地产税的开征,仍然相当遥远。虽然有知情人透露,已经有方案提交给全国人大,“不提交审议”的意思,应该是继续进一步研究讨论。所以,房地产税距离开征仍然有相当距离。

今年以来,房地产税多次成为媒体关注焦点。第一波热潮是1月11日新华社公布中办、国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,提到“支持各地区在房地产税等方面探索创新”。

《中国经济周刊》2月28日报道称,中国财税法学研究会会长刘剑文在接受采访时表示,房地产税法草案已经完成,最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。

针对房地产税法最快何时通过,当时专家有不同的看法。

刘剑文表示,即便提交全国人大常委会审议,也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上,房地产税法在2017年出台是很困难的事情,也可以说是不可能的事。他预测:“按照中央的部署,应该是在2020年前实施。还有4年时间。”

尹中卿认为,房地产税牵涉到千千万万老百姓的切身利益,出台前一定会依照法律程序充分征求各方面意见,无论怎样出台,绝不会“突然袭击”。

中国财税法学研究会副会长施正文则认为,年内出台并执行的可能性不大,即使房地产税法能列入并提交全国人大常委会审议通过,最快也要在2018年才能开始施行。

三、买房的都笑了

房地产税的确是个非常复杂的问题。如果开征,也是意味着对拥有“红本”的房子开征。这些房子一般来说,都缴纳了70年(住宅)或者50年、40年(商业地产)的地价。在这个基础上,即便每个家庭有免征额度,也意味着政府重复收费。

此外,小产权房、违法建筑本来就没有交地价,开征房地产税之后怎么办?强制收?收不上来,你无法限制其产权和交易,你甚至不知道都有哪些人买了,有多少套;法院判决、警察上门?那将出现多少冲突?一分钱不交的(小产权房),可以永远不纳税;缴纳了巨额土地使用金的,反而年年重复缴税,这种不公平如何解决?

相信看了这个新闻的炒房者,叫从心里笑出来,因为又少了一个利空。其实抑制房价,政府有很多招数,唯独房地产税不能算。房地产税,主要还是为地方政府解决“长期饭票”的问题。如果想真的控制房价,提高按揭利率、首付成数和交易税费就行了。比如香港对外来购房者,以及买二套房的人,加收了相当于房价30%的重税,房价马上就被管住了。

前两天,有全国政协委员还建议,为了去库存应该降低三四线城市的首付,从两成降低到一成。如果这样做意味着什么?意味着三四线炒楼者的杠杆率将从5倍提高到10倍,意味着房价将再次飙升。而一成首付意味着,银行将面临巨大的风险。所以,这个建议是万万不可采纳的。

但这从一个侧面告诉我们,今年三四线楼市,其金融管控或许会放松。通过让房价上涨来去库存,仍然是一些人的主流想法。

四、改革房地产税没那么简单

安邦智库(ANBOUND)首席研究员陈功在“2017年经济形势判断”报告里指出,“房地产税的改革不是增加一项税那么简单,房地产税是一个系统,涉及到很多税种,包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税,互有关联,要改必须一起改,所以房地产税的改革,是一个体系性的重大税收改革。”

由于房地产税的设计复杂且操作难度大,同时夹杂着太多的敏感问题和利益博弈,未来房地产税草案的公布可能还会根据方案的可接受程度、时机、征管能力等做一个权衡。

此前,安邦智库(ANBOUND)特约经济学家钟伟也表示,如果“十三五”期间中国政府推出房地产持有环节的税收类型,很可能是不妥当的。

原因在于,中国政府应该优先去做的事情,是努力推动中国房地产在未来五年的成功软着陆,至少需要大量削减房地产库存,保持公众对房地产市场的信心;然后争取在“十三五”期间,经济增长转型能够有所起色,此后在增长转型明朗化之后,再处理房地产问题。

而不是像现在左手在增长转型,右手在破地产泡沫;左手在托举地产,右手在试图开征房产税。这样的政策打架,会使得情况变得更糟糕。

在钟伟看来,中国应该首先完善个人所得税和遗产税,等待个税制度成功了,再将地产转让所形成的一次性财产所得征收所得税,最后才是开征房地产税的事情。如果不这样小心谨慎地安排,政府政策自相矛盾,左右互搏一定会使得问题更加糟糕。

五、中国为何开征房地产税?

安邦智库(ANBOUND)看来,中国之所以要开征房地产税,主要基于两个基本的背景:

一是分税制下平衡中央与地方的利益。在分税制下,中央与地方的财权与事权不匹配加大,但中央不愿意削弱既有的财权,因此通过上收部分事权、扩大新的财权来满足地方政府的需求,房地产税就是一个重要的平衡手段。

二是中国的城镇化和房地产市场发展已有相当规模,以空间增量扩张为主的发展模式差不多到头了,政府从增量扩张中获取的收益将会减少,要转向从巨大的存量资产中来开辟或扩大新税基。通俗地说,过去是一次性杀掉一批羊来获取羊皮,现在改为每年剪一次羊毛。

从利益角度来看,房地产税就是中央政府给地方政府在墙上画的一张远期“大饼”,允诺在未来给地方政府一个大礼包。

地方政府要从房地产税得到可观的实惠,还需要等待很多年。在目前阶段,现在地方政府的大部分利益、债务都与房地产扩张绑在一起的,很多官员也参与其中,因此政策不好调整,地方政府也不愿调整。

要等到现有的利益调整结束,新一代的地方官员能够感受到从房地产税上得到持续的财政支持,他们才会完全支持这一税收。

不过,即使房地产税成为地方政府的主体税种,地方政府也不能完全绑到房地产税上,可持续的地方经济与财政发展,还是必须立足于企业健康发展、最终消费畅旺和产业结构多元。

六、房地产税一来,房价果真要降?

虽然说房地产税推出的具体时间还不能确定,但通过上面的信息,我们可以断定,房地产税在法律层面加快进度。

如果几年后,房地产税真的实施,房价真会大降吗?

人民日报海外版旗下微信号侠客岛曾提到,房地产税的草案还在艰难的起草阶段,即便顺利开征,也不太可能指望它带来房价大降。

即使相关立法能够奇迹般地火速通过,房地产税顺利开征,在以供求关系为主导因素的房地产市场上,此税有利于楼市挤泡沫,减少投机,稳定市场,但指望它带来房价大降,恐怕也是想多了。

方正证券首席经济学家任泽平任泽平也认为,无论是从国外还是重庆上海试点看,房产税均不是稳定房价的有效手段。

2011年上海和重庆率先试点改革,并未获得可观财政税收,也未对房地产市场形成有效调节。

无助于降房价,不利于去库存:在一线和强二线由于供不应求,一致性预期下房产税转嫁,推高房价和房租。

如果说房地产税并不能降房价,那么,设计房地产税的目的又是什么?

房地产税有助于减少社会资金向房地产业聚集,反过来又会降低整体房地产金融杠杆,并引导资金“脱虚向实”,提升金融服务实体经济效率。

此前2月17日,该报文章认为,不管怎样,房地产税无疑是建立房地产市场长效机制、让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。

值得一提的是,1月18日,针对房产税不管用的说法,央行货币政策委员、北京国民经济研究所所长樊纲在新浪专栏撰文反驳:

对于房价调控,从需求方角度看,不一定限购,办法就是实行房产税。

价格不管用往往是价格没到足够高,上海、重庆搞试点,只有百分之零点几的房产税当然不管用。

如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用?中国的炒房团跑到美国,说美国次贷了危机房子便宜,转了一圈最后一问每年还得交4%的税,结果全都不买了。

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